Полезная информация

1. Что такое независимая (рыночная) оценка? Чем она отличается от кадастровой оценки. Зачем нужна оценка недвижимости.

Независимая (рыночная) оценка имущества – это регулируемая законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ деятельность независимого оценщика по установлению действительной (рыночной) стоимости имущества, т.е. ожидаемой наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и не находятся в каких-либо чрезвычайных обстоятельствах.

Это определение подразумевает, что совершение купли-продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Кроме рыночной существуют следующие виды стоимости:

  • инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки;
  • ликвидационная стоимость – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества;
  • кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночной стоимости, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется для государственных нужд, а именно, для целей налогообложения, выкупа. Так как кадастровая стоимость производится кадастровыми инженерами в массовом порядке, то она может не учитывать индивидуальных особенностей объекта оценки, а также может быть необъективной при резком изменении экономической ситуации.

Чтобы определить, какой налог вам придется заплатить в 2017 году на имущество физических лиц, вы можете воспользоваться нашим калькулятором расчета налога на имущество.

В случае завышения кадастровой стоимости вашей недвижимости, вы можете оспорить кадастровую оценку недвижимости в комиссии Росреестра и в суде. Полную инструкцию по оспариванию кадастровой стоимости и образцы документов вы можете скачать здесь.

2. Что такое лаборатория независимой экспертизы. Зачем нужна независимая экспертиза. В каких случаях проводится независимая экспертиза.

Что такое лаборатория независимой экспертизы. Зачем нужна независимая экспертиза. В каких случаях проводится независимая экспертиза.

Лаборатория независимой экспертизы – это независимая экспертная организация, которая занимается производством экспертиз, располагает специальным оборудованием, а также имеет в штате квалифицированных специалистов.

Экспертизы могут проводиться как в государственных судебно-экспертных учреждениях, так и в частных организациях. ФЗ «О государственной экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 71-ФЗ регламентирует деятельность государственного эксперта и описывает процедуру и правила проведения таких экспертиз.

Экспертная деятельность в РФ не подлежит государственной аккредитации и лицензированию. Негосударственные (частные) экспертные организации имеют право производить независимые экспертизы. В гражданском, уголовном или арбитражном процессе эксперт играет огромную роль, так как на основании сделанных им в экспертном заключении выводов, судья выносит то или иное решение по гражданскому, уголовному или арбитражному делу.

Помимо судебных экспертиз, независимый эксперт может провести исследование по заказу физических или юридических лиц, например, для обоснования исковых требований или для предъявления претензии в досудебном порядке.

На основании 71-ФЗ в заключении эксперта должны быть отражены:

  • время и место произведения экспертизы;
  • основания проведения экспертизы;
  • сведения об органе или лице, назначившем судебную экспертизу;
  • сведения об экспертном учреждении, об эксперте;
  • предупреждение эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения;
  • вопросы эксперту;
  • сведения об участниках процесса, присутствовавших при проведении экспертизы;
  • содержание и результаты исследований с указанием использовавшихся методов;
  • оценка результатов и выводы эксперта.

Судебный центр оценки и экспертиз производит:
Почерковедческие;
Строительные;
Товароведческие;
Оценочные экспертизы как для суда так и для иных целей.

Если вы хотите заказать экспертизу в досудебном порядке, позвоните нам по телефону или оставьте заявку на сайте.

Если вам нужна экспертиза в рамках гражданского, уголовного или арбитражного процесса, свяжитесь с нами, мы вас бесплатно проконсультируем по всем вопросам. Образец ходатайства о привлечении АНО «Московский областной судебный центр оценки и экспертизы» в качестве эксперта. Скачать.

3. Оценка земли в 2017 году (вступление в силу закона о кадастре)

С 2017 года вступит в действие новый закон о кадастровой оценке. Какие изменения ждут владельцев недвижимости и земельных участков?

Напомним, что кадастровая оценка – это массовая оценка недвижимости и земельных участков, производимая в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, установленными Федеральным законом от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» № 237- ФЗ, прежде всего, для целей налогообложения.

До конца 2016 года кадастровую оценку могли производить частные организации, выигравшие в тендере. С 2017 года государственную кадастровую оценку смогут делать только кадастровые инженеры – работники специально создаваемых в каждом субъекте РФ бюджетных учреждений (ГБУ).

По новым правилам результаты кадастровой оценки будут утверждаться органами власти субъекта РФ не позднее 1 августа текущего года, в котором была произведена кадастровая оценка. Сведения о новой кадастровой стоимости будут вноситься в ГКН (государственный кадастр недвижимости) по состоянию на 1 января года, следующего за годом проведения оценки. И только с этого времени данная кадастровая стоимость может быть использована для расчета налогов и иных целей.

Федеральный закон о кадастре также устанавливает правило, что оценка для кадастра будет производиться не чаще чем один раз в три года (в городах федерального значения, Москве и Санкт-Петербурге раз в два года) и не реже одного раза в пять лет. Внеочередная кадастровая оценка может делаться только в случае снижения индекса рынка недвижимости более чем на 30%. Притом в результате такой внеочередной оценки кадастровая стоимость может либо остаться прежней, либо снизиться. Повышение кадастровой стоимости при внеочередной кадастровой оценке не предусмотрено.

Стоит отметить, что так как на создание ГБУ в субъектах РФ отведено время, то законом о кадастре предусмотрен переходный период до 2020 года. В это время кадастровая оценка недвижимости и земельных участков может проводиться как по новым, так и по старым правилам.

Для владельцев недвижимости и земельных участков важно, что остается возможность оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости или земельного участка в специальных комиссиях при Росреестре, либо обратиться в суд.

Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо сделать независимую рыночную оценку недвижимости или земельного участка. Вы можете ознакомиться с полной процедурой оспаривания кадастровой стоимости, получить образцы документов и заказать независимую оценку здесь.

4. Если не согласен с экспертизой в суде

Довольно часто возникает вопрос, что делать, если не согласен с экспертизой, предоставленной в суд оппонентом.

Давайте определим порядок необходимых в данном случае действий:

  1. Назначение экспертизы в гражданском процессе регулируется ст.79 ГПК РФ, согласно которой при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Каждая из сторон гражданского процесса имеет право: предлагать вопросы эксперту, просить назначить экспертизу в конкретном судебном учреждении или поручить ее конкретному эксперту, заявить отвод эксперту в случае несогласия с его кандидатурой. Также любая сторона процесса может ходатайствовать о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы. Для назначения судом независимого эксперта нашего центра, вам следует заполнить ходатайство и заявить его в судебном заседании по гражданскому делу. Образец ходатайства о назначении эксперта Судебного центра оценки и экспертизы можно скачать здесь.
  2. Статус эксперта в уголовном деле определен ст.57 УПК. В ней говорится, что эксперт – это лицо, обладающее специальными знаниями и назначенное в порядке, установленном УПК, для производства судебной экспертизы и дачи заключения. Эксперт в уголовном процессе не вправе самостоятельно вести переговоры с участниками процесса без ведома следователя, дознавателя и суда, а также самостоятельно собирать материалы для исследования. Однако у сторон уголовного процесса есть право заявить отвод эксперта на основании ст.70 УПК в случае его заинтересованности по данному уголовному делу, если он состоит в родственных отношениях с кем-либо из сторон процесса, если он находится в служебной зависимости от сторон процесса, а также если обнаружится его некомпетентность. Порядок назначения и производства экспертизы в уголовном процессе регулируется ст.195 УПК РФ. Признав необходимым назначение судебной экспертизы, следователь выносит об этом постановление, а в случаях, предусмотренных пунктом 3 части второй статьи 29 УПК, возбуждает перед судом ходатайство. В случае возникновения сомнений в результатах экспертизы, суд может назначить повторную или дополнительную экспертизу. Также следует отметить, что экспертизы по уголовному делу могут проводиться как государственными, так и независимыми экспертами.
  3. Назначение экспертизы в арбитражном процессе регулируется ст. 82 АПК РФ. Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу. О проведении экспертизы могут ходатайствовать лица, участвующие в деле. У любой из сторон процесса есть право заявлять вопросы на разрешение эксперта, а также они могут ходатайствовать о назначении эксперта конкретного экспертного учреждения и заявлять отвод эксперту. О назначении экспертизы Арбитражный суд выносит Определение. Для назначения судом независимого эксперта нашего центра, вам следует заполнить ходатайство и заявить его в судебном заседании по арбитражному делу. Образец ходатайства о назначении эксперта Судебного центра оценки и экспертизы можно скачать здесь.

5. Если не согласен с кадастровой оценкой недвижимости

Как правило необходимость оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества возникает при несогласии с суммой налога на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. У нас вы можете рассчитать сумму налога на имущество физических лиц и решить, актуальна ли для вас процедура оспаривания. В обычной практике снизить кадастровую стоимость недвижимости можно до 30%, что приведет к существенной экономии при уплате налогов.

По закону кадастровая стоимость недвижимости может быть оспорена в Комиссии при территориальном управлении Росреестра и/или в суде.

В Комиссии кадастровая стоимость может быть пересмотрена по следующим основаниям:

  1. Сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости, недостоверны;
  2. Установлена иная рыночная стоимость объекта недвижимого имущества или земельного участка;

Чтобы пройти процедуру оспаривания в Комиссии вам необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Заявление о пересмотре кадастровой стоимости (скачать образец);
  • Нотариально заверенные копии документов, удостоверяющих право на объект недвижимости;
  • Документы, которые подтверждают недостоверность сведений об объекте недвижимости (для пересмотра кадастровой стоимости по основанию «недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных для определения его кадастровой стоимости»);
  • Отчет об оценке недвижимого имущества, подготовленный независимым оценщиком, на бумажном носителе и в электронном виде, подписанный ЭЦП (электронная цифровая подпись);

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. В случае отказа в пересмотре Кадастровой стоимости в комиссии, вы можете обратиться с исковым заявлением в суд. Образец искового заявления можно скачать здесь.

Полную консультацию по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости вы можете получить у нашего специалиста по телефону или оставьте заявку.

Документы:

Образец заявления о пересмотре кадастровой стоимости
Образец ходатайства о назначении эксперта в суд АНО «Судебный центр оценки и экспертизы».
Обратная связь